L'investisseur peut-il me couper l'électricité pour frais d'entretien impayés ?
Non, sauf s'il est un fournisseur d'électricité agréé. Le droit de suspendre la fourniture appartient uniquement à un fournisseur agréé à l'égard d'un client final dans le cadre d'un contrat de vente d'électricité — art. 123 de la loi sur l'énergie.
Quelle action puis-je intenter si mon électricité ou mon eau a été coupée illégalement ?
L'action négatoire de l'art. 109 de la loi sur la propriété — une demande au tribunal de condamner l'auteur de la violation à cesser l'acte infondé et à rétablir l'alimentation.
Vous avez acheté un appartement dans une résidence sur le littoral bulgare de la mer Noire. Vous y séjournez quelques semaines par an, le reste du temps le bien reste vide ou est loué. La résidence dispose d'un seul compteur électrique et d'un seul compteur d'eau pour l'ensemble du complexe — votre appartement n'a pas de compte individuel, ni auprès du distributeur d'électricité, ni auprès du service des eaux. Vos factures ne proviennent pas du fournisseur d'électricité, mais de la société de gestion ou de l'investisseur resté propriétaire de la plus grande partie de la résidence (le plus souvent la partie hôtelière).
Un jour, vous recevez un e-mail : vous devez une certaine somme pour « l'entretien des parties communes ». Vous estimez le montant infondé — aucune formule de calcul claire, personne ne l'a validé au préalable avec vous, et vous n'avez signé aucun contrat de gestion. Vous refusez de payer tant que vous n'obtenez pas d'explication. La réponse arrive vite : l'électricité et l'eau de votre appartement sont coupées « jusqu'au paiement des frais dus ».
Ce n'est pas un cas hypothétique. C'est une situation qui se produit réellement dans les résidences du littoral sud de la mer Noire — et une jurisprudence s'est déjà constituée sur la question.
Pourquoi en arrive-t-on là
De nombreuses résidences de vacances sur le littoral ont été construites et mises en service avec un seul consommateur raccordé au réseau de distribution électrique — l'investisseur lui-même. Les appartements de la résidence sont vendus à des propriétaires individuels, mais techniquement ceux-ci n'obtiennent jamais de compte individuel propre. La responsabilité d'organiser une assemblée générale des copropriétaires et d'instituer la copropriété selon la loi bulgare incombe aux propriétaires eux-mêmes — mais en pratique, lorsque la résidence est principalement touristique et que les propriétaires vivent à l'étranger, cette assemblée générale est rarement tenue.
Il en résulte que l'investisseur ou la société de gestion devient de fait l'unique « fournisseur » d'électricité et d'eau pour tous les appartements — non par obligation légale, mais parce que le schéma technique historique de la résidence ne prévoit pas d'autre solution. Et c'est précisément cette dépendance de fait qui est parfois utilisée comme levier pour recouvrer des frais d'entretien dont les propriétaires ne peuvent ni contester le montant à l'avance, ni négocier.
Ce que dit la loi
Il convient ici d'établir une distinction claire, que les tribunaux opèrent déjà : le droit de suspendre la fourniture d'électricité en cas de non-paiement appartient uniquement à un fournisseur d'électricité agréé, et uniquement à l'égard du client final dans le cadre d'un contrat de vente d'électricité — conformément à l'art. 123 de la loi bulgare sur l'énergie. Un investisseur ou une société de gestion qui n'est pas un fournisseur agréé n'a aucun fondement légal pour couper l'électricité d'un propriétaire en raison d'une redevance d'entretien impayée — il s'agit d'un litige contractuel relatif à un service de gestion, et non d'un litige relatif à de l'électricité consommée.
Distinction essentielle : même en présence d'un litige réel et de bonne foi sur le fait que la redevance d'entretien soit effectivement due, cela ne transforme pas l'investisseur en fournisseur agréé d'électricité. Le droit prévu à l'art. 123 est strictement lié à la qualité du fournisseur, non à l'existence d'une dette impayée de quelque nature que ce soit.
Le propriétaire dont le droit de jouissance pleine et entière du bien est ainsi violé dispose d'une action fondée sur l'art. 109 de la loi bulgare sur la propriété — l'action dite négatoire, par laquelle il peut demander au tribunal de condamner l'auteur de la violation à cesser tout acte infondé faisant obstacle à l'exercice de son droit de propriété. Selon la jurisprudence contraignante de la Cour suprême de cassation, deux conditions doivent être réunies pour que cette action soit accueillie : (1) le défendeur accomplit un acte ou une omission affectant le bien, et (2) cet acte est infondé — c'est-à-dire sans fondement légal ou contractuel.
Ce que disent les tribunaux
Cette jurisprudence se dessine déjà dans les décisions du tribunal d'arrondissement de Nessebar, du tribunal d'arrondissement de Pomorie et du tribunal régional de Burgas. Dans l'une de ses décisions récentes, le tribunal régional de Burgas a jugé qu'un investisseur dépourvu de licence de fourniture d'électricité n'a aucun fondement légal pour interrompre l'alimentation électrique de l'appartement d'un propriétaire, indépendamment d'un litige existant sur la redevance d'entretien — et a condamné la société à cesser de tels agissements et à rétablir l'alimentation électrique.
Autrement dit : même en présence d'un litige réel sur le montant ou le fondement des frais d'entretien, l'investisseur ne peut se faire justice à lui-même en privant le propriétaire de services essentiels. La voie est autre — judiciaire, pour les créances elles-mêmes, s'il estime qu'elles lui sont dues.
Si vous êtes dans une telle situation
- N'acceptez pas silencieusement la coupure d'électricité ou d'eau — documentez toute communication (e-mails, messages, dates et heures des coupures)
- Envoyez une mise en demeure écrite proposant un règlement amiable, avec une contestation clairement exprimée des sommes réclamées
- Sachez qu'un paiement « sous protestation », uniquement pour rétablir l'alimentation, ne vaut pas reconnaissance de dette — mais déclarez-le expressément lors du paiement
- Consultez un avocat avant d'engager toute action judiciaire — les circonstances factuelles (existence ou non d'un compte individuel, historique des paiements, nature de la résidence) sont déterminantes pour l'issue du litige
J'ai une expérience professionnelle de ce type de dossiers devant le tribunal d'arrondissement de Nessebar, le tribunal d'arrondissement de Pomorie et le tribunal régional de Burgas. Si vous êtes propriétaire d'un bien dans une résidence de vacances sur le littoral bulgare et rencontrez ce type de problème, vous pouvez me contacter pour une consultation.
Votre électricité ou votre eau ont été coupées pour un litige sur les frais d'entretien dans une résidence du littoral ?
+33 6 12 01 77 48