Общее собрание этажной собственности: кворум, голосование и избрание управляющего

Помимо правильности созыва, для законности решений важно и само проведение общего собрания — кворум, большинство и форма голосования. Ошибки в любом из этих моментов достаточно, чтобы решение было оспорено в суде.

Кворум

Чтобы собрание началось в час, указанный в приглашении, необходимо присутствие собственников, представляющих не менее 51% идеальных частей от общих частей здания. Исключение составляют случаи, когда закон требует более высокий процент для принятия решения — например, для надстройки, пристройки, права на строительство, исключения собственника из здания, полезных расходов и прощения обязательств.

Идеальные части, с которыми голосует каждый собственник, указаны в его нотариальном акте, а инвестор располагает таблицей площадеобразования здания, где они обозначены, и представляет её. Все присутствующие расписываются в листе присутствия с указанием своих имён и объектов, собственниками которых они являются; если собственника представляет представитель по доверенности, это также отмечается.

Если кворум в 51% отсутствует, собрание переносится на один час, в течение которого могут подойти и другие собственники. Если через час после первоначально объявленного времени присутствуют 26% идеальных частей, собрание проводится по заранее объявленной повестке дня и считается правомочным независимо от процента представленных идеальных частей.

Если не достигнут и этот более низкий порог, собрание проводится на следующий день (или на следующий рабочий день, если он выходной или официальный праздник) в час и в месте, указанные в приглашении, — без требования о минимальном кворуме.

Особая защита при мажоритарном собственнике

Повестка дня

Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включённым в заранее объявленную повестку дня, за исключением неотложных случаев. Решение, принятое по вопросу, которого не было в приглашении, незаконно и подлежит отмене.

Большинство для разных видов решений

Решения принимаются большинством более половины идеальных частей общих частей, представленных на собрании, если Закон об управлении этажной собственностью (ЗУЕС) не предусматривает квалифицированного большинства:

• Более 50% идеальных частей от всех общих частей — избрание управляющего или управляющего совета, передача полномочий профессиональному управляющему-коммерсанту, а также поручение работ по содержанию общих частей юридическому или физическому лицу, не являющемуся собственником.
• Не менее 51% идеальных частей от всех общих частей — определение порядка распределения расходов на управление и содержание (ст. 51 ЗУЕС), решения о капитальном ремонте и обновлении, использование средств фондов ЕС или государственного и муниципального бюджета.

Голосование по числу объектов вместо идеальных частей

Для шести категорий решений — принятие правил внутреннего распорядка, избрание и освобождение управляющего совета и кассира, избрание и освобождение контрольного совета, определение размера взносов на управление и содержание, доступность для людей с ограниченными возможностями и использование общих частей при спорах — общее собрание может заранее, большинством более 50% идеальных частей от всех общих частей, решить, что в дальнейшем они будут приниматься большинством более половины числа самостоятельных объектов, а не процентом идеальных частей.

Это удобно в зданиях с квартирами сильно различающейся площади, где интересы владельца небольшой квартиры с малым процентом идеальных частей иначе не были бы защищены.

Формы голосования

Очное голосование

Классическая форма — собственники голосуют лично или через надлежащим образом уполномоченного представителя на самом заседании.

Заочное голосование

Допускается только для определённого, исчерпывающе перечисленного круга решений: осуществление полезных расходов и получение кредитов; прощение, отсрочка или рассрочка финансовых обязательств; основательное обновление, капитальный ремонт и использование средств фондов ЕС, бюджета, субсидий или собственных средств; размещение рекламы, подключение к сетям или строительство зарядных станций.

Собственник подаёт декларацию в 7-дневный срок после проведения собрания — на бумажном носителе с собственноручной подписью перед управляющим либо в электронном виде с квалифицированной электронной подписью. В декларации указываются дата собрания, данные собственника, представляемые идеальные части и способ голосования («за», «против» или «воздержался») по каждому из предложенных проектов решений. Решение о заочном голосовании принимается заранее самим общим собранием и отражается в его протоколе. Несоблюдение предписанной формы делает декларацию ничтожной.

Смешанное (очно-онлайн) заседание

Общее собрание может проводиться одновременно очно и по видеоконференцсвязи при условии, что обеспечена идентификация участвующих дистанционно собственников. Порядок проведения смешанных заседаний должен быть заранее урегулирован в правилах внутреннего распорядка этажной собственности.

Кто может быть управляющим

Управляющим может быть избран один из самих собственников — это обычный и наиболее распространённый вариант, не требующий специальной квалификации.

Как альтернатива, общее собрание большинством более 50% идеальных частей от всех общих частей может полностью или частично передать полномочия органа управления профессиональному управляющему-коммерсанту. Для действительности передачи он должен быть внесён в реестр профессиональных управляющих, который ведёт Министерство регионального развития и благоустройства. Договор с лицом, которое на момент заключения не значится в реестре, не порождает действия передачи управленческих полномочий в смысле закона.

Договор с профессиональным управляющим заключается на срок до двух лет, а условие об автоматическом продлении без нового решения общего собрания недействительно в силу закона. Не позднее чем за три месяца до истечения договора общее собрание избирает нового управляющего. Если оно этого не делает, договор с прежним управляющим автоматически продлевается до избрания нового, но не более чем на три месяца — так избегается вакуум в управлении, при этом остаётся чёткий предельный срок продления.

Часто задаваемые вопросы