Quel quorum faut-il pour l'assemblée générale de la copropriété ?
La présence de propriétaires détenant au moins 51 % des parts idéales. À défaut de quorum, l'assemblée est reportée d'une heure et est réputée valable à 26 % ; si ce seuil n'est pas atteint non plus, elle se tient le lendemain sans quorum minimal.
À quelle majorité l'administrateur de la copropriété est-il élu ?
À la majorité de plus de 50 % des parts idéales de l'ensemble des parties communes de l'immeuble. La même majorité est requise pour confier des pouvoirs à un administrateur professionnel (commerçant).
Peut-on voter sans assister à l'assemblée générale ?
Uniquement sur des questions limitativement énumérées — par exemple les dépenses utiles et les crédits, le report d'obligations, les gros travaux de rénovation, la publicité et les bornes de recharge. Pour l'élection de l'administrateur et pour la répartition des charges, le vote hors assemblée n'est pas admis.
Outre la régularité de la convocation, la tenue de l'assemblée générale elle-même compte pour la légalité des décisions — le quorum, les majorités et la forme du vote. Une erreur sur l'un de ces points suffit pour que la décision soit contestée devant le tribunal.
Le quorum
Pour que l'assemblée générale s'ouvre à l'heure indiquée dans la convocation, la présence de propriétaires représentant au moins 51 % des parts idéales des parties communes de l'immeuble est nécessaire. Il y a exception lorsque la loi exige un pourcentage plus élevé pour adopter la décision — par exemple pour la surélévation, l'extension, le droit de construire, l'éviction d'un propriétaire de l'immeuble, les dépenses utiles et la remise de dettes.
Les parts idéales avec lesquelles chaque propriétaire vote figurent dans son acte notarié ; l'investisseur dispose du tableau de répartition des surfaces de l'immeuble, où elles sont indiquées, et le présente. Tous les présents signent une feuille de présence indiquant leur nom et les lots dont ils sont propriétaires, avec mention de la représentation par procuration le cas échéant.
Si le quorum de 51 % n'est pas atteint, l'assemblée est reportée d'une heure, pendant laquelle d'autres propriétaires peuvent arriver. Si, une heure après l'heure initialement annoncée, 26 % des parts idéales sont présents, l'assemblée se tient selon l'ordre du jour annoncé et est réputée valable quel que soit le pourcentage de parts idéales représentées.
Si ce seuil plus bas n'est pas atteint non plus, l'assemblée se tient le lendemain (ou le jour ouvrable suivant si celui-ci est un jour de repos ou un jour férié officiel), à l'heure et au lieu indiqués dans la convocation — sans exigence de quorum minimal.
Protection particulière en présence d'un propriétaire majoritaire
Lorsqu'une personne détient plus de 51 % des parts idéales — situation typique d'un investisseur qui a gardé invendue une grande partie des lots — la loi impose un quorum renforcé de 75 % des parts idéales, en personne ou par procuration. L'objectif est clair : sans cette règle, le propriétaire majoritaire pourrait tenir seul des assemblées générales et prendre des décisions sans véritable participation des autres.
L'ordre du jour
L'assemblée générale ne peut pas adopter de décisions sur des questions extérieures à l'ordre du jour annoncé à l'avance, sauf cas urgents. Une décision prise sur une question qui ne figurait pas dans la convocation est illégale et peut être annulée.
Les majorités selon le type de décision
Les décisions sont prises à la majorité de plus de la moitié des parts idéales des parties communes représentées à l'assemblée, sauf lorsque la loi bulgare sur la gestion de la copropriété (ZUES) prévoit une majorité qualifiée :
- Plus de 50 % des parts idéales de l'ensemble des parties communes — élection de l'administrateur ou du conseil de gestion, attribution de pouvoirs à un administrateur professionnel (commerçant), ainsi que confier des travaux d'entretien des parties communes à une personne morale ou physique qui n'est pas propriétaire.
- Au moins 51 % des parts idéales de l'ensemble des parties communes — détermination du mode de répartition des charges de gestion et d'entretien (art. 51 ZUES), décisions relatives aux gros travaux et à la rénovation, utilisation de fonds de l'UE ou du budget de l'État et des communes.
Vote par nombre de lots plutôt que par parts idéales
Pour six catégories de décisions — adoption du règlement intérieur, élection et révocation du conseil de gestion et du trésorier, élection et révocation du conseil de contrôle, fixation du montant des cotisations de gestion et d'entretien, accessibilité pour les personnes en situation de handicap et usage des parties communes en cas de litige — l'assemblée générale peut décider à l'avance, à la majorité de plus de 50 % des parts idéales de l'ensemble des parties communes, qu'elles seront désormais prises à la majorité de plus de la moitié du nombre des lots indépendants, et non par un pourcentage de parts idéales.
C'est commode dans les immeubles comptant des appartements de surfaces très différentes, où les intérêts du propriétaire d'un petit appartement, qui détient un faible pourcentage de parts idéales, ne seraient autrement pas protégés.
Les formes de vote
Vote en présence
La forme classique — les propriétaires votent en personne ou par un représentant dûment mandaté lors de la réunion elle-même.
Vote hors assemblée
Il n'est admis que pour un cercle déterminé et limitativement énuméré de décisions : engagement de dépenses utiles et souscription de crédits ; remise, report ou échelonnement d'obligations financières ; rénovation substantielle, gros travaux et utilisation de fonds de l'UE, du budget, de subventions ou de fonds propres ; pose de publicités, raccordement à des réseaux ou installation de bornes de recharge.
En dehors de ces hypothèses, le vote hors assemblée n'est pas admis — y compris pour l'élection de l'administrateur et pour la décision de répartition des charges.
Le propriétaire remet une déclaration dans un délai de 7 jours après la tenue de l'assemblée — sur support papier avec signature manuscrite devant l'administrateur, ou par voie électronique avec une signature électronique qualifiée. La déclaration indique la date de l'assemblée, les données du propriétaire, les parts idéales représentées et le sens du vote (« pour », « contre » ou « abstention ») sur chacun des projets de décision proposés. La décision de recourir au vote hors assemblée est prise à l'avance par l'assemblée générale elle-même et figure dans son procès-verbal. Le non-respect de la forme prescrite rend la déclaration nulle.
Réunion mixte (en présence et en ligne)
L'assemblée générale peut se tenir simultanément en présence et par visioconférence, à condition que l'identification des propriétaires participant à distance soit garantie. Les modalités des réunions mixtes doivent être réglées à l'avance dans le règlement intérieur de la copropriété.
Qui peut être administrateur
L'administrateur peut être élu parmi les propriétaires eux-mêmes — la solution habituelle et la plus répandue, sans exigence de qualification particulière.
À titre d'alternative, l'assemblée générale, à la majorité de plus de 50 % des parts idéales de l'ensemble des parties communes, peut confier en tout ou en partie les pouvoirs de l'organe de gestion à un administrateur professionnel (commerçant). Pour que cette attribution soit valable, celui-ci doit être inscrit au registre des administrateurs professionnels tenu par le ministère du Développement régional et des Travaux publics. Un contrat conclu avec une personne qui ne figure pas au registre au moment de sa signature ne produit pas l'effet d'une attribution de pouvoirs de gestion au sens de la loi.
Le contrat avec l'administrateur professionnel est conclu pour une durée maximale de deux ans, et une clause de reconduction automatique sans nouvelle décision de l'assemblée générale est nulle de plein droit. Au plus tard trois mois avant l'expiration du contrat, l'assemblée générale élit un nouvel administrateur. À défaut, le contrat avec l'administrateur sortant est prolongé automatiquement jusqu'à l'élection d'un nouveau, mais pour trois mois au maximum — ce qui évite un vide dans la gestion tout en conservant une limite claire à la prolongation.
Vous doutez de la légalité d'une assemblée générale tenue — quorum, majorité ou forme du vote ?
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